Entre tu terreno y el del vecino: normas que evitan conflictos

Construir o reformar una propiedad no es solo cuestión de planos y materiales. También implica conocer hasta dónde llegan los derechos propios y dónde comienzan los del vecino. El Código Civil uruguayo, en su Sección III a VII, regula estas situaciones con precisión: establece las normas sobre demarcación, cerramiento, medianería, distancias, luces, vistas y desagües. En otras palabras, define el modo correcto de ejercer la propiedad sin afectar la ajena.

Delimitación y mojones: la base de toda propiedad

Antes de levantar una pared o colocar un cerco, el propietario tiene derecho a exigir que se fijen los límites exactos de su terreno. Así lo dispone el artículo 590, que permite la demarcación o el amojonamiento, con gastos compartidos entre los colindantes. Si algún mojón fue removido, quien lo haya hecho debe reponerlo a su costo y responder por los daños ocasionados, según el artículo 591. Se entiende por mojón cualquier señal natural o artificial que marque la línea divisoria entre dos predios.

Conviene recordar que la mensura por sí sola no prueba la propiedad ni altera los derechos de las partes, ya que solo determina medidas, no titularidades.

El derecho a cerrar lo propio

El artículo 593 reconoce a todo propietario el derecho de cercar o cerrar su terreno, siempre que respete las servidumbres existentes o las limitaciones legales. En zonas urbanas, los colindantes pueden incluso obligarse mutuamente a contribuir a la construcción o reparación de la pared divisoria, tal como establece el artículo 594. Si no hay reglamento ni costumbre local, la altura mínima será de tres metros.

Sin embargo, si uno de los vecinos no desea participar en los gastos, la ley le permite eximirse cediendo la mitad del terreno donde se levante el muro y renunciando a la medianería. En otras palabras, se desprende del derecho sobre esa pared, pero también de las obligaciones futuras que ella implique.

Paredes medianeras: un derecho compartido

En principio, toda pared divisoria se presume medianera, salvo prueba o señal en contrario. Esta presunción rige tanto en zonas urbanas como rurales. El mantenimiento y la reconstrucción corren por cuenta de ambos propietarios, en proporción a su participación. No obstante, cualquiera de ellos puede evitar esos gastos renunciando a su parte, siempre que la pared no sostenga su edificio.

El Código permite además que uno de los vecinos eleve la pared medianera, siempre que los reglamentos locales lo autoricen. En tal caso, la obra corre totalmente por su cuenta, incluyendo una indemnización al otro por el peso adicional. Si la pared no soporta la nueva construcción, debe rehacerse a costa del que amplía, respetando el terreno del vecino. Este último conserva, a su vez, el derecho a adquirir posteriormente la medianería de la parte nueva, pagando la mitad de su valor.

Zanjas, cercos y árboles como divisiones naturales

Las zanjas o cercos situados entre dos propiedades también se presumen medianeros, salvo que existan indicios claros de lo contrario. Por ejemplo, si la tierra extraída de una zanja se encuentra únicamente de un lado, se presume que pertenece a quien la removió. Los árboles que forman parte de un cerco medianero también se consideran comunes. Si uno de los propietarios prueba que le ocasionan un perjuicio, puede exigir su derribo, aunque no pueden reponerse sin el consentimiento de ambos.

Construcciones y plantaciones: las distancias que deben respetarse

Para evitar daños o molestias, nadie puede construir pozos, letrinas, hornos, caballerizas o instalaciones potencialmente riesgosas sin respetar las distancias establecidas por los reglamentos. En ausencia de normas locales, la distancia y las condiciones de seguridad deberán determinarse mediante pericia.

En cuanto a las plantaciones, la ley fija criterios mínimos. No se pueden plantar árboles a menos de un metro y medio de la pared del vecino, ni hortalizas o flores a menos de medio metro. Si los árboles son de raíces extensas, la distancia mínima aumenta a cuatro metros. Y si las ramas o raíces invaden el terreno ajeno, el propietario afectado puede exigir que se corten o hacerlo él mismo.

Ventanas, balcones y el derecho a la privacidad

Abrir una ventana o claraboya sobre una pared medianera requiere siempre el consentimiento del otro propietario. Si la pared es propia, las aberturas están permitidas solo si se colocan rejas y redes de protección, y si se ubican a más de tres metros del piso. Sin embargo, el vecino puede luego levantar su propia pared y cubrirlas, o adquirir la medianería de esa parte.

Por otra parte, ninguna ventana o balcón puede tener vista directa a las habitaciones, patios o corrales del predio vecino sin respetar una distancia mínima de tres metros. La regla busca preservar la intimidad y evitar disputas por vistas indebidas.

Aguas pluviales y prevención de daños

Cada propietario debe disponer el desagüe de las aguas pluviales dentro de su propio terreno o hacia la vía pública, pero nunca hacia el predio vecino. No existe servidumbre legal de aguas pluviales, de modo que arrojar agua o canalizarla hacia otra propiedad sin autorización constituye un acto ilícito.

Asimismo, si un edificio o un árbol representa riesgo de ruina o caída, el propietario está obligado a repararlo o demolerlo. Si no lo hace, la autoridad puede intervenir y ejecutar las obras a su costo. La finalidad es clara: prevenir daños antes de que ocurran.

Conclusión

Las normas sobre cerramiento, medianería y distancias no son simples formalidades. Buscan asegurar una convivencia ordenada y justa entre propietarios. Conocerlas antes de iniciar una construcción o una refacción evita conflictos y gastos innecesarios, además de garantizar el respeto mutuo.

El Código Civil, al fijar estas reglas, no limita el derecho de propiedad: lo organiza. Define el equilibrio entre el uso individual del suelo y la armonía colectiva, recordando que la buena vecindad empieza por cumplir la ley.