Procesos de Desalojo

Desalojo por Mal Pagador: ¿Qué debés saber si tu inquilino no paga a tiempo?

¿Alguna vez te preguntaste qué hacer si tu inquilino deja de pagar? Muchos propietarios se sienten perdidos frente a esta situación, pero la ley uruguaya establece procedimientos claros que, si se conocen bien, pueden ahorrarte tiempo, dinero y preocupaciones. Lo primero que hay que entender es quién se considera mal pagador.

Según el Decreto-Ley 14.219 y la Ley 19.889 (LUC), un inquilino incurre en mora cuando no paga la renta en los plazos establecidos. Pero, ¿cuándo se considera que está en mora? En el D.L. 14.219, el arrendatario solo queda en mora diez días hábiles después de recibir la intimación, la cual a su vez no puede realizarse antes de diez días de vencido el plazo de pago. Por su parte, la LUC establece que la mora se configura si no se paga dentro de tres días hábiles contados desde el día siguiente a la intimación. ¿Y la famosa “mora automática”? Es importante aclarar que por ley, ni el D.L. 14.219 ni los contratos de libre contratación permiten pactarla, así que siempre será necesario intimar fehacientemente al inquilino para que quede en mora.

Ahora, quizá te preguntes: ¿Qué pasa si el inquilino debe más que solo el alquiler? La intimación puede incluir tributos, consumos y servicios accesorios que el propietario haya pagado en nombre del arrendatario, siempre que se trate de dos o más mensualidades. Esto asegura que la deuda total del inquilino quede contemplada y no se diluya solo en el alquiler.

Otro punto crítico: ¿Basta una sola intimación para iniciar el desalojo? Algunos expertos creen que sí, otros opinan que debe haber intimaciones adicionales por sumas devengadas durante el proceso. Lo cierto es que la demanda es lo que formalmente constituye la pretensión, incluyendo la posibilidad de reclamar sumas futuras, por lo que una sola intimación puede ser suficiente para iniciar el procedimiento, siempre que se acompañe de la demanda correspondiente.

¿Qué diferencia hay entre los procedimientos de desalojo? En el D.L. 14.219, tras vencido el plazo de intimación, el juez concede 20 días para que el inquilino presente excepciones. Si no lo hace, el juicio queda concluido; si las presenta, se sigue la estructura monitoria. La clausura del juicio es posible pagando la deuda más un 40% por intereses, tributos y costos, y solo puede hacerse una vez. El lanzamiento se ejecuta 15 días hábiles después de la notificación, aunque el juez puede aplazarlo hasta 60 días por fuerza mayor o enfermedad.

En la LUC, los plazos son más cortos: el desalojo se decreta con seis días hábiles, las excepciones se tramitan en el mismo plazo y la clausura del juicio exige pagar la deuda más un 60%. El lanzamiento se realiza en cinco días hábiles y también admite una prórroga única de hasta cinco días por fuerza mayor.

Y en el régimen de libre contratación, los procedimientos son similares, con la diferencia de que el contrato puede establecer ciertas particularidades entre las partes, siempre respetando que la mora automática no puede pactarse. La intimación debe realizarse de manera fehaciente y los costos y procedimientos se asemejan a los otros dos sistemas.

Finalmente, una pregunta que muchos se hacen: ¿Por qué conviene conocer bien estos procedimientos antes de que el inquilino deje de pagar? Porque anticiparse permite planificar la intimación, calcular los costos, entender los plazos y, sobre todo, recuperar el inmueble de manera rápida y segura, evitando conflictos judiciales innecesarios. La ley te da herramientas, pero es fundamental saber cómo y cuándo usarlas.