Arrendamiento sin garantías: una nueva alternativa más ágil y libre


La Ley 19.889 (LUC) introdujo un régimen especial de arrendamientos que cambió por completo la lógica tradicional del mercado de alquileres. Hasta su sanción, la mayoría de los contratos exigían garantías, lo que muchas veces dejaba afuera a quienes no contaban con respaldo económico o familiar suficiente.
Con la LUC surge una figura distinta: el arrendamiento sin garantía, pensado para facilitar el acceso a la vivienda y dar más libertad a las partes.

¿Es obligatoria la garantía?

No.
La LUC parte del principio de no obligatoriedad de la garantía. Nadie está obligado a ofrecerla ni a aceptarla. De hecho, el régimen especial previsto por esta ley se aplica exclusivamente a los contratos que no cuenten con garantía de ningún tipo, sea depósito, fiador o seguro de alquiler.
Sin embargo, si las partes desean incluir una garantía, el contrato deja de estar amparado por la LUC y pasa a regirse por el Decreto Ley 14.219 o, en su defecto, por el Código Civil.

Requisitos para estar amparado por la LUC

Para que el contrato quede comprendido en este régimen especial (arts. 421 y siguientes), deben cumplirse todas las condiciones siguientes:

1. Destino: el inmueble debe destinarse a casa habitación. Se admite, como excepción, una pequeña actividad artesanal o doméstica con hasta dos empleados.

2. Ausencia total de garantías.

3. Contrato escrito, con precio y plazo expresamente determinados.

4. Las partes deben declarar su voluntad de someterse a la LUC.

Si falta alguno de estos requisitos, el contrato se rige automáticamente por el Decreto Ley 14.219 o el Código Civil, según corresponda.

El precio: libertad y claridad

Uno de los puntos más destacados de la LUC es la libertad para fijar el precio del arriendo.
El artículo 421 literal D establece que el precio debe figurar expresamente en el contrato, y si no se consigna, el acuerdo no queda amparado por la LUC.
El artículo 422 literal B permite fijar el precio en moneda nacional, extranjera, unidades reajustables o unidades indexadas, dándole a las partes la máxima flexibilidad.

En cuanto al reajuste del alquiler, el artículo 422 literal C indica que se aplicará lo que las partes pacten. Si no hay acuerdo expreso, y el arriendo está en moneda nacional, el ajuste será anual conforme al Índice de Precios al Consumo (IPC).
En los contratos en moneda extranjera, la LUC no se pronuncia expresamente, por lo que rige lo dispuesto por los artículos 9 y 10 del Decreto Ley 14.500, que aseguran el mantenimiento del valor de las obligaciones.

Plazo del contrato

En este régimen no hay un plazo mínimo legal, las partes pueden fijarlo libremente.
El plazo máximo es de 15 años, según el artículo 422 literal A.
Si el contrato no establece plazo, no se considera amparado por la LUC y se aplicará el Decreto Ley 14.219 o el Código Civil.

Pago y obligaciones

El pago del alquiler será mensual, dentro de los primeros 10 días de cada mes, en el lugar y por el procedimiento acordado por las partes.
En ningún caso el arrendador puede exigir más de una mensualidad de pago anticipado.

Mora y desalojo: rapidez y seguridad jurídica

El artículo 437 define al inquilino moroso como aquel que no paga dentro del plazo de 3 días hábiles desde la intimación de pago, salvo que el contrato establezca mora automática, es decir, que el solo vencimiento del plazo genera el incumplimiento.

La intimación de pago puede realizarse por telegrama colacionado, aunque según Tomé y Fros, también es válida por acta notarial u otro medio fehaciente.
Los costos de la primera intimación son a cargo del arrendador, y los de las siguientes, del arrendatario. Dichos costos no pueden superar el 20% del monto intimado, e incluyen los impuestos a la actividad profesional (IVA e IRPF).

Si el inquilino no paga, la demanda de desalojo se tramita por estructura monitoria (art. 438).
Comprobado el cumplimiento de los requisitos del art. 421, el juez decreta el desalojo con un plazo de 6 días hábiles desde la notificación de la sentencia.
El arrendatario puede oponer excepciones, pero el procedimiento sigue siendo breve: seis días hábiles para oponerlas y seis para que el arrendador conteste.
Sólo la sentencia definitiva es apelable.

Lanzamiento del arrendatario: Una vez que la sentencia de desalojo quede firme y haya vencido el plazo para desocupar, el arrendador puede solicitar el lanzamiento del inquilino que no entregue voluntariamente el inmueble. El Alguacil debe hacerlo efectivo dentro de los cinco días hábiles siguientes a la notificación de la providencia.

Aplicación supletoria del Código Civil

El artículo 458 establece que no se aplicarán las normas del Decreto Ley 14.219, excepto los artículos 20, 57 y 60, que regulan la cesión legal del arriendo, la oblación del alquiler y la figura del administrador.
En todo lo no previsto expresamente por la LUC, se aplican las disposiciones del Código Civil.

En síntesis

El régimen de arrendamiento sin garantía de la Ley 19.889 (LUC) brinda una alternativa más simple, ágil y libre, donde las partes acuerdan precio, plazo y condiciones sin la rigidez del sistema tradicional.
Es una herramienta moderna que protege tanto al arrendador como al inquilino, ofreciendo seguridad jurídica y un procedimiento rápido en caso de incumplimiento.
Un cambio que busca dinamizar el mercado y ampliar el acceso a la vivienda, sin exigir papeles imposibles ni garantías inalcanzables.