Evite conflictos y pérdidas: las claves legales de un buen contrato de arrendamiento


Firmar un contrato de alquiler parece algo simple: una parte entrega una casa o local, la otra paga un precio por usarla. Pero… ¿qué pasa cuando surgen problemas? ¿Quién debe reparar una filtración, una rotura o un desperfecto eléctrico? ¿Hasta dónde llega la responsabilidad del propietario, y desde cuándo comienza la del inquilino?

La respuesta está en el Código Civil, que regula con precisión las obligaciones del arrendador y del arrendatario, y no respetarlas puede derivar en conflictos legales costosos y prolongados.

Un buen contrato de alquiler, bien redactado , debe prever esas situaciones y distribuir con claridad los deberes de cada parte. No alcanza con copiar un modelo estándar: cada inmueble, cada relación contractual y cada contexto requieren atención específica.

Las obligaciones del arrendador: más que entregar las llaves

El arrendador no solo entrega la cosa arrendada (art. 1796). Tiene también el deber de mantenerla en estado de servir para el fin convenido. Eso significa que, si se alquila una vivienda, debe ser habitable; si se alquila un local, debe permitir el desarrollo normal de la actividad pactada.
El artículo 1797 exige que la entrega se haga con todos sus accesorios y en buen estado de reparaciones, salvo que se haya pactado lo contrario. Es decir, si la propiedad tiene desperfectos o deterioros previos, estos deben dejarse expresamente documentados en el contrato.

La obligación de mantener la cosa en buen estado (art. 1798) implica que el arrendador debe hacer todas las reparaciones necesarias, salvo las locativas, que son las que corresponden al arrendatario.
Sin embargo, si el daño proviene de fuerza mayor, caso fortuito o mala calidad del inmueble, esas reparaciones pasan a ser responsabilidad del arrendador, aunque sean de tipo locativo.

Otro punto clave: el arrendador no puede alterar el inmueble durante el arriendo sin consentimiento del inquilino (art. 1799). Si necesita hacer reparaciones indispensables, el arrendatario debe tolerarlas, pero tiene derecho a que se le rebaje proporcionalmente el precio mientras dure la obra, o incluso a rescindir el contrato si las reparaciones impiden el uso normal del bien.

En cuanto a los vicios o defectos graves (art. 1804), si el inmueble tiene problemas estructurales, humedad, fallas en la instalación eléctrica o sanitaria que impiden su uso normal, el arrendatario puede pedir la disminución del precio o la rescisión del contrato. Y si el arrendador conocía el defecto, o debió conocerlo por su profesión o experiencia, además deberá indemnizar los daños y perjuicios.

Un contrato sólido debe prever estos supuestos con cláusulas claras, evitando ambigüedades que luego generen litigios.

Las obligaciones del arrendatario: uso responsable y reparaciones locativas

El inquilino, por su parte, debe usar la cosa según los términos del contrato y con el cuidado de un buen padre de familia (art. 1811). Esto no es una frase vacía: significa que el arrendatario tiene que conservar la propiedad, evitar daños y pagar puntualmente la renta.

Las reparaciones locativas (art. 1818) son aquellas que, por costumbre o naturaleza, corresponden al arrendatario: reponer vidrios rotos, reparar cerraduras, mantener paredes y pisos interiores, limpiar cañerías, conservar en buen estado puertas y ventanas, y mantener la vivienda medianamente aseada (art. 1820).
Si el inquilino incurre en negligencia grave —por ejemplo, deja filtraciones sin reparar, produce humedad, o abandona la limpieza y mantenimiento— el arrendador podrá pedir indemnización o incluso rescindir el contrato.

Ahora bien, el arrendatario no responde por deterioros causados por el paso del tiempo, el uso legítimo, fuerza mayor o la mala calidad de la construcción (art. 1819). En esos casos, las reparaciones corresponden al arrendador.

Un punto crucial que muchos olvidan: toda reparación no locativa que el arrendatario haga debe ser comunicada previamente al arrendador (art. 1807). Solo si éste no responde o la reparación es urgente, el inquilino podrá hacerla por su cuenta y luego reclamar el reembolso razonable.

Y en cuanto a las mejoras útiles, como una nueva instalación o ampliación, el artículo 1808 es claro: solo se reembolsan si fueron autorizadas expresamente y con compromiso de pago. Si no, el arrendatario podrá llevarse los materiales al retirarse, siempre que no dañe el inmueble.

¿Cómo evitar conflictos y cumplir con la ley?

Un contrato de alquiler bien hecho no se limita al precio y al plazo. Debe definir con precisión:

-el estado del inmueble al momento de la entrega, con fotos y acta firmada;

-quién asume las reparaciones locativas y no locativas;

-qué sucede ante casos fortuitos o fuerza mayor (incendios, inundaciones, etc.);

-y qué mecanismos de resolución de conflictos se aplicarán si surgen diferencias.  

Además, es recomendable establecer una cláusula de inspección periódica del inmueble, que permita al arrendador verificar su conservación sin invadir la privacidad del arrendatario.

Un buen contrato no solo protege al propietario: también da seguridad jurídica al inquilino, evitando arbitrariedades y garantizando el cumplimiento de la ley.

Conclusión

Redactar un contrato de alquiler conforme al Código Civil uruguayo no es un mero trámite, sino un ejercicio de equilibrio entre derechos y obligaciones.
El arrendador debe garantizar el uso y conservación del bien; el arrendatario, cuidarlo y mantenerlo. Entre ambos, debe existir transparencia, documentación y previsión.
Cuando el contrato se diseña correctamente, se evitan conflictos, se protege el patrimonio y se da certeza jurídica a ambas partes.

En definitiva, un contrato claro hoy evita un juicio mañana.