Ingreso al Régimen de Propiedad Horizontal en Uruguay



El régimen de propiedad horizontal en Uruguay se encuentra regulado originalmente por la Ley N.º 10.751, promulgada en el año 1946, conocida como la ley madre de este sistema. Dicha normativa introdujo una figura novedosa en el derecho uruguayo: la posibilidad de dividir un inmueble en unidades independientes pertenecientes a distintos propietarios, coexistiendo con bienes comunes cuya titularidad es compartida. En otras palabras, la ley permitió que un mismo edificio se fraccione jurídicamente, de modo que cada apartamento, local u oficina pueda tener un dominio exclusivo, pero sin perder el vínculo con las partes comunes, que pertenecen en condominio a todos los copropietarios. Ahora bien, una vez que nace la propiedad horizontal nace la copropiedad y deja sin efecto la propiedad común, lo que dará lugar a una pluralidad de sujetos vinculados a una cosa. Volver al estado anterior solo sería posible en circunstancias muy particulares como la destrucción del edificio.

Con el correr del tiempo, la práctica demostró la necesidad de adaptar y ampliar el régimen, ya que numerosos edificios construidos antes de la ley o bajo sistemas distintos habían quedado fuera del amparo de la propiedad horizontal. Por esa razón, sucesivas normas complementarias y modificativas —como la Ley N.º 14.261 y otras disposiciones posteriores— permitieron incorporar a la propiedad horizontal construcciones preexistentes que no reunían originalmente los requisitos técnicos o jurídicos exigidos.
Estas reformas buscaban dotar de seguridad jurídica a quienes ya convivían bajo una organización de hecho, pero sin el respaldo formal del sistema horizontal.

En esa misma línea evolutiva, el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) tuvo un papel central, ya que fue durante décadas el único organismo autorizado para financiar construcciones bajo este régimen. Sin embargo, el aumento sostenido de la demanda de vivienda hizo necesario abrir el sistema financiero a otros actores. Así, en 1996 se promulgó la Ley N.º 16.760, que desmonopolizó el crédito hipotecario y permitió que los bancos privados, regulados por el Decreto-Ley N.º 15.322, pudieran también otorgar préstamos para la construcción de edificios destinados a propiedad horizontal. Esta ley fue reglamentada por el Decreto N.º 524/996, que fijó las condiciones técnicas y jurídicas para el otorgamiento de dichos préstamos.
Una de las disposiciones más relevantes es la que mantiene la ficción jurídica según la cual, a los efectos del crédito, se considera que existe propiedad horizontal desde el momento en que se cumplan los requisitos legales, aun cuando el edificio no esté concluido materialmente. Esto permite que la hipoteca se constituya sobre el plano proyecto, facilitando el acceso al financiamiento en etapas tempranas.

Para el ingreso formal al régimen de propiedad horizontal, deben cumplirse una serie de requisitos básicos. En primer lugar, se requiere contar con permiso de construcción expedido por la Intendencia competente y con el plano proyecto aprobado. Este plano debe inscribirse en la Dirección Nacional de Catastro, donde se asignan los empadronamientos individuales y la valuación fiscal provisoria de cada unidad. Finalmente, se debe otorgar el Reglamento de Copropiedad, documento que establece las bases jurídicas de la comunidad: define cuáles son las unidades exclusivas, cuáles son los bienes comunes, y fija los derechos y obligaciones de los copropietarios. Sin este reglamento, el inmueble no puede considerarse bajo propiedad horizontal, debe dejar constancia expresa de la servidumbre legal e inscribirse en el registro correspondiente. Tener en cuenta que según las distintas leyes que regulan el ingreso al regimen de propiedad horizontal, pueden existir otros requisitos como; actualmente es necesario el certificado de incombustibilidad expedido por arquitecto o ingeniero, seguro obligatorio contra incendio y daño de ascensor.

El Reglamento Interno, por su parte, complementa al de copropiedad y regula los aspectos prácticos de la convivencia. Allí se establecen normas sobre el uso de los espacios comunes, el comportamiento de los inquilinos, los horarios de descanso, el mantenimiento del edificio y toda disposición tendiente a preservar la armonía entre los residentes. Es habitual que este reglamento contemple sanciones leves o advertencias frente a conductas reiteradamente molestas o incumplimientos.

La Asamblea de Copropietarios constituye el órgano soberano de la propiedad horizontal. Se reúne en forma ordinaria o extraordinaria para tratar asuntos de interés común, como la aprobación de presupuestos, la elección del administrador, la determinación de los gastos comunes o la adopción de decisiones vinculadas al mantenimiento del edificio. Cada copropietario participa con voz y voto, proporcional a su cuota de propiedad. El Administrador es el encargado de ejecutar las resoluciones de la asamblea, llevar la contabilidad, recaudar las expensas y representar al conjunto frente a terceros.

En cuanto a los gastos comunes o expensas, tienen naturaleza obligacional, no real. Esto significa que el incumplimiento en su pago genera una deuda personal a cargo del propietario moroso, pero no habilita el embargo automático ni la pérdida de la unidad, como ocurre en una ejecución hipotecaria. En caso de incumplimiento, la administración puede promover un juicio ejecutivo - el acta de asamblea protocolizada genera el título ejecutivo -reclamando el pago de las expensas adeudadas, pero la acción se dirige contra el deudor y no directamente contra el bien. No obstante, el crédito goza de un privilegio especial sobre la unidad, lo que le otorga prioridad frente a otros acreedores en caso de ejecución.

En situaciones de conflicto, la propiedad horizontal prevé mecanismos de acción judicial para asegurar el cumplimiento de las obligaciones y la convivencia pacífica. La administración o los propios copropietarios pueden accionar por vías civiles cuando existan conductas perturbadoras o violaciones reiteradas al reglamento, y los jueces suelen ponderar la reiteración y la gravedad del hecho al momento de resolver. La jurisprudencia uruguaya ha sido constante en sostener que el derecho de propiedad no es absoluto cuando se ejerce dentro de un régimen de comunidad estructurada.

Un instituto interesante dentro del sistema es el de la hipoteca recíproca, La verdadera innovación introducida por el Decreto-Ley 14.261 fue la incorporación de la hipoteca recíproca como un nuevo elemento del régimen. El artículo 6° estableció que el Reglamento de Copropiedad debía contener una cláusula de hipoteca recíproca entre todas las unidades, destinada exclusivamente a garantizar el pago de los gastos comunes.

Se trata de una creación típicamente uruguaya, con rasgos de originalidad frente a los modelos extranjeros de propiedad horizontal.

La hipoteca recíproca funciona como una garantía genérica y permanente que subsiste mientras dure la copropiedad. Cada unidad queda hipotecada a favor del conjunto de los demás propietarios, asegurando que todos cumplan con sus obligaciones comunes. En caso de incumplimiento reiterado —por ejemplo, por no pagar los gastos comunes o por uso indebido de la unidad—, el Reglamento de Copropiedad prevé la posibilidad de ejecutar la hipoteca recíproca, lo que puede llegar incluso a la venta judicial del bien como medida extrema.
Así lo interpreta parte de la doctrina, que sostiene que el reglamento, en cuanto norma estatutaria, confiere a la comunidad el derecho de accionar frente a inobservancias graves o persistentes.

El límite de esta garantía se fija en un 30% del valor real del edificio, entendido como la suma total de las unidades. En la práctica, esto implica que ningún copropietario puede ser obligado a responder más allá de ese porcentaje por deudas ajenas o comunes.
Asimismo, la asamblea de copropietarios tiene la potestad de determinar las condiciones y tolerancias en materia de morosidad. Por ejemplo, puede resolverse que no se admitan atrasos superiores a tres meses, y que el incumplimiento habilite el inicio de acciones judiciales o la ejecución de la hipoteca. No obstante, la aplicación de estas medidas debe ser razonable y proporcional: la buena fe, el diálogo y las soluciones solidarias —como la utilización de un fondo de reserva o seguros de pago— son prácticas habituales en muchos edificios para evitar conflictos mayores.

En cuanto a la titularidad de la deuda, los gastos comunes corresponden siempre a la unidad, no al inquilino que la ocupa. En consecuencia, si existen deudas, la acción de cobro recae sobre el propietario del bien, aunque el arrendatario haya sido quien efectivamente ocupó el inmueble. En estos casos, la administración debe notificar al propietario, y si persiste el incumplimiento, podrá promoverse la ejecución de la hipoteca recíproca en los términos del reglamento.

En definitiva, el régimen de propiedad horizontal uruguayo es el resultado de un proceso evolutivo que comenzó con la Ley 10.751 y se fue perfeccionando con el tiempo, tanto en el plano técnico como en el financiero. La Ley 16.760 consolidó la apertura del sistema, modernizando el acceso al crédito y extendiendo las posibilidades de desarrollo urbano. Hoy, la propiedad horizontal no solo representa una forma jurídica de dividir un inmueble, sino también un modelo de convivencia, cooperación y responsabilidad compartida que exige equilibrio entre los derechos individuales y los intereses colectivos.